9月18日，北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，北京城建旗下的北京長青國際老年公寓有限公司100%股權(quán)及79484.22萬元債權(quán)掛牌底價(jià)為8.25億元。而在一年前的8月22日，同樣是北京長青國際老年公寓有限公司100%股權(quán)及79484.22萬元債權(quán)，掛牌的底價(jià)是96964.64萬元，也就是說，才一年的時(shí)間，掛牌底價(jià)就少了約1.5億！據(jù)了解，該項(xiàng)目在最近五年，一直在努力轉(zhuǎn)讓，但一直都沒有成功，最高報(bào)價(jià)14億，最新報(bào)價(jià)為8.25億元。從最初的北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司擬將持有的北京長青國際老年公寓有限公司80%股權(quán)及61880.0351萬元債權(quán)轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)格為64332.91萬元。2014年至2019年以來，該項(xiàng)目成了北京城建的一塊心病，一直努力退出該項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，但一直沒人接盤。

2018年10月22日年掛牌轉(zhuǎn)讓底價(jià)96964.64萬元。

2019年9月18日年掛牌轉(zhuǎn)讓底價(jià)82484.22萬元

信息顯示，該項(xiàng)目2017年虧損3072.8萬元，2018年8個(gè)月虧1847.24萬元。此前年虧損多的有5000萬元。

來回顧一下，這個(gè)網(wǎng)紅的養(yǎng)老項(xiàng)目：

一、項(xiàng)目基本情況

北京國際老年公寓經(jīng)營公司由北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司持有100%股權(quán)。主要經(jīng)營管理北京長青國際老年公寓，從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。北京長青國際老年公寓位于北京市生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)密云西田各莊鎮(zhèn)，京密引水渠渠首以西100米，君山別墅以北，距京承高速密云站約10公里。北京長青國際老年公寓于2010年9月建成，占地206畝（13萬平米），規(guī)劃建筑面積6.7萬平，共有不同風(fēng)格、不同品質(zhì)和生活服務(wù)特點(diǎn)的各式公寓425套，由5大特色組團(tuán)組成。

A組團(tuán)為一梯兩戶的居家養(yǎng)老公寓，共計(jì)182套。其中一居室89套(面積98平方米)，兩居室93套(面積126平方米)，精裝修，帶電梯，帶家具，基本實(shí)現(xiàn)無障礙。

B組團(tuán)為臺(tái)地式和躍層式居家養(yǎng)老公寓，共計(jì)58套。其中：臺(tái)地式公寓34套，分為一層庭院式(面積為132平方米)和二層陽臺(tái)式(面積為123平方米)，已完成簡裝修，可輕松實(shí)現(xiàn)無障礙改造。躍層式公寓24套，面積由 180平方米——215平方米。

C組團(tuán)為二層聯(lián)排式居家養(yǎng)老公寓，共計(jì)92套。其中一居室24套(面積88.5平方米)，二居室44套（面積132.4平米），一加一居室24套(面積97.4平方米)，聯(lián)排式公寓配有田園花地，預(yù)留無障礙設(shè)施改造空間。

D組團(tuán)為9套獨(dú)棟高端養(yǎng)老公寓(面積282平米)，為不同需求的養(yǎng)老群體提供豐富多彩的家居生活空間。

E組團(tuán)為酒店式公寓，共計(jì)82套，150張床位，面積分別為60平米和107平米，可為不同需求的入住者提供全方位、全天候的醫(yī)療養(yǎng)老服務(wù)。

北京長青國際老年公寓還建有面積約1萬平方米的老年人配套活動(dòng)場(chǎng)所，配備了影院、餐廳、游泳池、健身房、乒羽館、書畫室、棋牌室、醫(yī)務(wù)室、無障礙設(shè)施等，一應(yīng)俱全……

二、項(xiàng)目歷史回顧

2004年，紅基會(huì)啟動(dòng)了曜陽國際老年公寓項(xiàng)目，并制定了《曜陽養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展綱要》，稱要探索出一條符合中國國情的公益性和產(chǎn)業(yè)化相結(jié)合的新型養(yǎng)老模式。2005年紅十字會(huì)與北京城建集團(tuán)開始合作。當(dāng)年6月，雙方于北京市密云縣西田各莊鎮(zhèn)龔莊子村注冊(cè)成立長青國際，注冊(cè)資本2999.9萬元，其中北京城建集團(tuán)出資2400萬元，持股80%，紅十字會(huì)拔萃學(xué)校出資599.9萬元，持股20%。

北京城建集團(tuán)派駐北京曜陽老年國際公寓的副總經(jīng)理徐艷向記者表示，在此項(xiàng)目中，紅十字會(huì)實(shí)際上并未掏錢，其注冊(cè)資金系北京城建集團(tuán)捐贈(zèng)。

2006年，北京土地整理儲(chǔ)備中心密云縣分中心便征用了龔莊子村的206畝集體建設(shè)用地，征地補(bǔ)償金為每畝3萬元。北京市國土局成交文件顯示，2007年6月，長青老年公寓公司以9097萬元的底價(jià)拿下這掛牌的206畝居住用地，規(guī)劃建筑面積約8萬平方米，容積率為0.6，樓面地價(jià)約1100元/平方米。

2007年11月，北京曜陽國際老年公寓奠基，時(shí)任中國紅十字基金會(huì)副理事長江丹在奠基儀式上介紹：“北京曜陽國際老年公寓是中國紅十字基金會(huì)繼在揚(yáng)州、杭州之后興建的第三所老年公寓，是由中國紅十字基金聯(lián)合北京城建集團(tuán)實(shí)施的一個(gè)不以營利為目的的社會(huì)公益項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地面積206畝，總投資約3.8億，設(shè)有家庭式養(yǎng)老套房425套，可同時(shí)供1000位老人居住?！?/span>

但是直到2008年2月，該項(xiàng)目才拿到施工許可證，施工單位和設(shè)計(jì)單位均為北京城建集團(tuán)下屬子公司，分別為北京城建二建設(shè)工程有限公司和北京城建設(shè)計(jì)研究總院有限責(zé)任公司，合同約定竣工時(shí)間為2009年4月。

但直到2010年6月，北京曜陽國際老年公寓才竣工。北京城建當(dāng)時(shí)曾打算將一半的老年公寓用于出售，中原地產(chǎn)為該項(xiàng)目制作的一份營銷策劃方案顯示，建議出售部分的售價(jià)在每平方米6500元至2萬元。

“由于土地出讓規(guī)定只能用于老年公寓，產(chǎn)權(quán)不能分割，所以沒有銷售?！毙炱G稱。北京曜陽老年國際公寓曾試圖以“以租代售”的形式回籠資金，2010年至2011年上半年間，該項(xiàng)目曾以每平方米1.4萬元的價(jià)格，與部分客戶達(dá)成租賃協(xié)議，租賃最長可達(dá)70年?！昂炇?0年租期的客戶不到5%，”徐艷稱，“后來有的老人過世了，也退回了一些?！?/span>

2011年7月，郭美美炫富事件引爆紅十字會(huì)的信任危機(jī)。

與此同時(shí)，北京曜陽國際老年公寓“以租代售”事件被媒體曝光，隨后緊急叫停。2010年11月該項(xiàng)目建成后，長青老年公寓公司的法人代表便由紅十字會(huì)的江丹變更為北京城建置地公司總經(jīng)理蔡強(qiáng)。

此后，北京城建將425套公寓采用“會(huì)員保證金+租金”方式經(jīng)營，具體為繳納3萬-10萬元不等的保證金后，即可以每月4000元-6600元不等的價(jià)格租下公寓，租期最短三個(gè)月。

但是直到6月11日，該老年公寓仍有約一半閑置，“目前大概有200戶入住，周圍有醫(yī)院，60歲以上老人可以入住。”北京曜陽國際老年公寓工作人員介紹?！皼]有入住的公寓還沒有裝修，因?yàn)橐鶕?jù)入住老人的需要來裝修?！毙炱G補(bǔ)充說。2012年和2013年，長青老年公寓公司均虧損約5000萬元。

三、項(xiàng)目商業(yè)模式

2010年6月，北京曜陽項(xiàng)目竣工?？偨ㄖ娣e6.72萬平方米，總投資約4.5億元。

按照當(dāng)時(shí)的宣傳，該項(xiàng)目按四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，有不同檔次公寓425套，均采用星級(jí)酒店服務(wù)管理模式。落成典禮上，北京市政府、市國資委、市總工會(huì)皆有代表參加，密云縣常務(wù)副縣長王穩(wěn)東致辭。紅基會(huì)的業(yè)務(wù)主管單位——中國紅十字會(huì)的黨組書記、常務(wù)副會(huì)長王偉也出席并致辭。

北京曜陽項(xiàng)目實(shí)施之初，紅基會(huì)曾考慮使用租、售結(jié)合的經(jīng)營模式。

中原地產(chǎn)為北京曜陽所做的一份營銷策劃案中，北京曜陽一半的老年公寓將用于出售，總面積約2.5萬平方米，單價(jià)為每平方米6500元－20000元不等。

但由于在土地出讓時(shí)做了前置約定，即只能用于老年公寓建設(shè)，不得分割出售，因此北京曜陽無法銷售房產(chǎn)。

隨后，北京曜陽另辟蹊徑，試圖通過“以租代售”的形式運(yùn)營。北京曜陽一位不愿具名的副總經(jīng)理承認(rèn)，2010年至2011年上半年間，北京曜陽項(xiàng)目曾以每平方米1.4萬元的價(jià)格，與客戶達(dá)成租賃協(xié)議，此租價(jià)與周邊商品房的售價(jià)相差無幾，且租賃最長可達(dá)70年，實(shí)與賣房無異。

2010年6月，密云縣西田各莊鎮(zhèn)政府在對(duì)外宣傳中，曾稱北京曜陽項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的租售率達(dá)到50%。

但紅基會(huì)事業(yè)發(fā)展中心人士表示，“以租代售”系北京城建集團(tuán)方面作出的決定，紅基會(huì)2011年中發(fā)現(xiàn)此事后，與城建集團(tuán)協(xié)商，“以租代售”被停止，不過，此前與租戶所簽合約依然有效。據(jù)工商材料顯示，2010年曜陽老年公寓落成后，長青國際即申請(qǐng)企業(yè)變更登記，法定代表人從江丹變更為北京城建置地公司總經(jīng)理蔡強(qiáng)，蔡強(qiáng)現(xiàn)任北京曜陽總經(jīng)理。

“以租代售”停止后，北京曜陽目前采用“會(huì)員制”方式經(jīng)營，具體為繳納10萬－20萬元不等會(huì)費(fèi)后，即可以每月4900元－6500元不等價(jià)格租下公寓，租期最短三個(gè)月。

與此對(duì)應(yīng)，入住者可享受高標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老服務(wù)。

四、項(xiàng)目發(fā)展方向

2015年下半年，北京城建集團(tuán)從北京拔萃雙語學(xué)校手中回購了20%股權(quán)，并于2016年中完成工商資料變更。北京城建集團(tuán)2016年財(cái)報(bào)中提及北京長青國際老年公寓項(xiàng)目，仍然是持股80%的控股子公司，到了2017年報(bào)中，變成持有100%股權(quán)的全資子公司，均沒有提及股權(quán)回購事宜。

北京曜陽國際老年公寓也是中國紅十字總會(huì)事業(yè)發(fā)展中心退出的第一個(gè)項(xiàng)目。完成股權(quán)回購后，北京城建一直在努力轉(zhuǎn)讓股權(quán)及債權(quán)，并再再再次將北京長青國際老年公寓100%股權(quán)及債權(quán)掛牌出售，北京城建一直在努力，不斷地努力進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，最后誰會(huì)接手呢？拭目以待。

文章來源：養(yǎng)老那些事兒